l prezzo al metro quadrato arriva, nella via più costosa, a 13mila euro. In alcuni quartieri i valori cambiano di centinaia di euro da una strada all’altra
Il mercato immobiliare di Roma continua a mostrare una dinamica positiva anche nel 2026.
Se l’incremento dei prezzi tra un trimestre e l’altro appare contenuto, il confronto con lo stesso periodo dell’anno precedente restituisce un quadro molto più significativo: nel primo semestre del 2026 i valori degli immobili compravenduti nella Capitale sono aumentati del 6,4% su base annua.
Si tratta di una crescita sostenuta, soprattutto se inserita in un contesto caratterizzato da un’offerta sempre più limitata e da una domanda in deciso rafforzamento.
Secondo i dati aggiornati, gli immobili disponibili sul mercato sono diminuiti del 6%, mentre la domanda è cresciuta del 15,6%.
Questo squilibrio tra case in vendita e potenziali acquirenti contribuisce a mantenere alta la pressione sui prezzi, in particolare nelle zone più richieste e per gli appartamenti con caratteristiche energetiche e qualitative migliori.
La dinamica non è uniforme in tutta la città.
Roma resta un mercato molto articolato, nel quale convivono quartieri centrali con valori elevati, aree semicentrali interessate da processi di trasformazione e periferie dove il prezzo medio è più accessibile ma la qualità dell’offerta può essere più disomogenea. In questo scenario, la riqualificazione del patrimonio esistente assume un ruolo decisivo.
Prezzi in aumento: il dato annuale pesa più di quello trimestrale
L’andamento dei prezzi nel 2026 va interpretato distinguendo tra variazione congiunturale e variazione tendenziale.
Il confronto tra un trimestre e quello immediatamente precedente evidenzia un aumento moderato.
Questo può suggerire una fase di stabilizzazione o di rallentamento della corsa dei valori.
Tuttavia, il confronto su base annua racconta una storia diversa.
L’incremento del 6,4% registrato nel primo semestre indica che il mercato ha consolidato una crescita importante rispetto al 2025; in altre parole anche se la velocità di aumento sembra essersi attenuata nel breve periodo il livello dei prezzi rimane sensibilmente più alto rispetto a dodici mesi prima
Nel quadrante Marconi/Portuense/Ostiense si passa dai 4.100 euro al metro quadro di viale Marconi ai 4.700 di via del Porto Fluviale: passare il Tevere è sufficiente per dover spendere 600 euro in più al metro quadro.
È un fenomeno frequente nei mercati immobiliari: le variazioni trimestrali possono essere condizionate da fattori stagionali dalla composizione delle compravendite o dal numero di transazioni concluse in determinate zone; il dato annuale invece consente di cogliere meglio la tendenza di fondo
A Roma questa tendenza appare ancora orientata verso l’alto: la domanda non si è ridotta l’offerta non è riuscita a tenere il passo e gli immobili maggiormente appetibili continuano ad essere assorbiti con relativa rapidità; in alcune aree soprattutto quando l’abitazione presenta un buon rapporto tra prezzo posizione e stato di manutenzione i tempi di permanenza sul mercato possono risultare particolarmente contenuti.
Domanda in aumento del 15,6%: perché Roma continua ad attrarre
L’aumento della domanda, pari al 15,6%, è uno dei dati più significativi del primo semestre.
Un incremento di tale entità indica che l’interesse per l’acquisto di una casa nella Capitale rimane molto forte, nonostante il livello dei prezzi e le difficoltà di accesso al credito che hanno contraddistinto gli ultimi anni.
Roma continua a esercitare una capacità di attrazione per diversi fattori.
La città è il principale centro politico e amministrativo del Paese; vi sono importanti università, istituzioni, aziende, organizzazioni internazionali e attività legate al turismo.
La presenza di domanda professionale e studentesca alimenta sia il mercato della compravendita sia quello della locazione.
A questi elementi si aggiunge la domanda proveniente da chi desidera trasferirsi nella Capitale per motivi familiari, lavorativi o personali.
Non va trascurato, inoltre, l’interesse degli investitori: in molte zone gli immobili continuano a essere considerati un bene di protezione del capitale soprattutto in una fase caratterizzata da incertezza economica e volatilità di altri strumenti finanziari.
Anche la domanda di immobili destinati alla locazione contribuisce indirettamente a sostenere i prezzi di vendita.
Un appartamento situato in una zona ben collegata vicino a università ospedali uffici o attrazioni turistiche può offrire prospettive di reddito interessanti; pertanto gli investitori possono accettare valori d’acquisto più elevati soprattutto quando ritengono che la domanda d’affitto resterà solida nel tempo.
L’offerta diminuisce del 6% e aumenta la pressione sul mercato
Mentre cresce la domanda, l’offerta si contrae del 6%.
Questo è il principale elemento alla base dell’aumento dei prezzi: quando il numero delle abitazioni disponibili diminuisce e gli acquirenti aumentano i venditori si trovano in una posizione negoziale più favorevole.
La riduzione dell’offerta può avere diverse spiegazioni: parte dei proprietari potrebbe rinviare la vendita in attesa di condizioni ancora più favorevoli; altri potrebbero preferire destinare l’immobile alla locazione considerata la domanda elevata e la possibilità d’ottenere entrate periodiche; in alcuni casi invece non viene immessa sul mercato perché richiede lavori d ristrutturazione troppo costosi o complessi.
Un ulteriore fattore riguarda le difficoltà nel sostituire il patrimonio esistente con nuove costruzioni: Roma dispone ampie aree già urbanizzate e un patrimonio edilizio vastissimo ma disponibilità terreni edificabili posizioni strategiche è limitata; tempi autorizzativi vincoli urbanistici complessità amministrativa costi costruzione rendono difficile aumentare rapidamente numero nuove abitazioni.
La conseguenza è che il mercato deve sempre più contare sugli immobili già esistenti.
Il problema, però, è che una parte consistente di questo patrimonio è vecchia, consuma molta energia o non è adatta alle esigenze attuali.
La scarsità non riguarda quindi solo il numero di case, ma anche la disponibilità di abitazioni in buone condizioni, efficienti e pronte all’uso
. ## La riqualificazione dell’esistente diventa centrale
Con una nuova offerta limitata, la partita del mercato immobiliare romano si gioca soprattutto sulla riqualificazione degli edifici già costruiti.
Recuperare e valorizzare il patrimonio esistente può consentire di aumentare la qualità dell’offerta senza consumare nuovo suolo. La riqualificazione può riguardare diversi livelli.
Il primo è quello energetico, attraverso interventi sull’involucro dell’edificio, sugli infissi, sugli impianti di climatizzazione e sulla produzione di energia da fonti rinnovabili.
Il secondo riguarda la distribuzione interna degli spazi, l’accessibilità, la sicurezza antisismica e l’adeguamento degli impianti.
Il terzo comprende la rigenerazione delle aree comuni, degli spazi esterni e dei servizi condominiali.
Un’abitazione riqualificata può risultare più interessante per diversi motivi: consuma meno energia; offre maggiore comfort; richiede minori spese di manutenzione; può mantenere meglio il proprio valore nel tempo; in prospettiva la qualità energetica sarà sempre più importante anche per ragioni normative e finanziarie.
Il tema è particolarmente significativo a Roma dove una quota rilevante degli edifici è stata costruita diversi decenni fa.
Molti appartamenti presentano ancora impianti obsoleti isolamento insufficiente infissi poco performanti e sistemi di riscaldamento energivori.
In questi casi il prezzo di vendita deve tenere conto non solo della posizione e della superficie ma anche degli interventi necessari per rendere l’immobile adeguato agli standard contemporanei.
Il fattore energetico incide sul valore finale
Tra gli elementi che maggiormente influenzano il prezzo di una casa nel 2026 c’è il fattore energetico.
La classe energetica non rappresenta più un’informazione secondaria relegata alla documentazione tecnica dell’immobile ma per molti acquirenti è diventata un criterio concreto di scelta e valutazione economica.
Due appartamenti simili per superficie e posizione possono avere valori molto diversi se uno è efficiente e l’altro richiede ingenti lavori di adeguamento.
Una casa con buone prestazioni energetiche garantisce almeno in linea teorica bollette più contenute temperature interne più stabili maggiore comfort durante tutto l’anno.
Al contrario un immobile collocato nelle classi energetiche più basse può presentare costi di gestione elevati per l’acquirente che deve considerare anche le spese per la ristrutturazione i tempi necessari a eseguire i lavori e l’incertezza relativa ai costi dei materiali e della manodopera.
Tutti questi elementi tendono a riflettersi in una maggiore differenza tra il prezzo chiesto dal venditore e quello che il compratore è realmente pronto a pagare.